Покупаете земельный участок и столкнулись с непонятными формулировками в документах? Самая частая ошибка покупателя — смотреть только на местоположение и забывать про два юридических параметра: категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ) https://www.nep.expert/info/vri/. Перепутаете или не проверите — рискуете купить участок, на котором нельзя построить дом или придется платить налоги в несколько раз выше ожидаемых.
Что такое категория земель
Категория земли — это общее назначение участка на государственном уровне. Всего в России семь категорий, но для обычных покупателей важны две: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Первые находятся в границах городов и деревень, вторые — за их пределами и предназначены для выращивания растений или животноводства. Есть еще промышленные земли, лесной фонд, особо охраняемые территории, но с ними рядовой дачник вряд ли столкнется.
Категория показывает, для каких глобальных целей государство выделило эту землю. Сменить категорию сложно — нужно собирать комиссии и доказывать необходимость перевода.
Что такое ВРИ
Вид разрешенного использования — это конкретный список того, что разрешено делать на участке внутри его категории. Если категория — это общая рамка, то ВРИ — детальная инструкция. Например, ИЖС позволяет строить жилой дом до трех этажей и прописываться в нем, садоводство разрешает возводить дачный домик и выращивать растения, а ЛПХ дает право на личное подсобное хозяйство с огородом и постройками.
ВРИ бывают основные, условно разрешенные и вспомогательные. Основные указаны в документах по умолчанию, условно разрешенные можно получить через согласование с местной администрацией, вспомогательные идут бонусом к основным.
В чем главная разница между категорией и ВРИ
Разница проста: категория земель определяет общее назначение территории, а вид разрешенного использования уточняет, что конкретно можно на ней делать. Возьмем пример: два участка с ВРИ «личное подсобное хозяйство». Один находится в категории земель населенных пунктов — на нем можно построить дом и прописаться. Второй в категории сельхозземель — формально тот же ЛПХ, но строить капитальное жилье нельзя, только хозяйственные постройки.
Категория — это как район города, а ВРИ — конкретный адрес с правилами. Нельзя игнорировать ни то, ни другое.
Почему оба параметра нужно проверять вместе
На практике бывают ситуации, когда ВРИ вроде бы разрешает строительство, но категория земли накладывает ограничения. Например, участок с ВРИ «садоводство» на землях сельхозназначения не даст права на регистрацию в доме, даже если построите капитальное здание. А участок с ВРИ «ИЖС» на землях населенных пунктов позволит и дом возвести, и прописаться без проблем.
Еще один момент — налоги. Земли населенных пунктов облагаются по более высокой ставке, чем сельхозземли. Зато на них проще подключить коммуникации и получить разрешение на строительство.
Как проверить категорию и ВРИ перед покупкой
Самый надежный способ — заказать выписку из ЕГРН на конкретный участок. В ней черным по белому указаны и категория земель, и вид разрешенного использования. Выписку можно получить на сайте Росреестра за несколько минут.
Еще один инструмент — публичная кадастровая карта. Вбиваете кадастровый номер участка, и система показывает все характеристики. Правда, данные там иногда обновляются с задержкой, так что для окончательного решения лучше опираться на официальную выписку.
Коротко о главном
Категория земель — это общее назначение территории, установленное государством. Вид разрешенного использования — конкретные правила, что можно делать на участке. Оба параметра влияют на возможность строительства, прописки, размер налогов и доступ к инфраструктуре. Перед покупкой обязательно проверяйте оба показателя в выписке из ЕГРН — это защитит от неприятных сюрпризов и лишних затрат.
