Атмосфера против Прагматики: Что выбрать — «итальянский дворик» в Сололаки или «чешку» в Сабуртало?

Тбилиси влюбляет в себя мгновенно. Резные деревянные балконы, увитые виноградом, запах свежего хлеба из пекарни в полуподвале и ощущение застывшего времени — это именно то, ради чего сюда едут миллионы. Однако жить на красивой открытке и просто смотреть на неё во время прогулки — это две совершенно разные реальности.

Для многих инвесторов и экспатов, планирующих купить квартиру в Тбилиси, первая эмоциональная реакция — «хочу жить в старом городе». Но как только эмоции уступают место расчетам, возникает главная дилемма. Инвесторы гонятся за неповторимым колоритом ради высокой доходности от туристов, а люди, переезжающие на ПМЖ, ищут сухие стены, работающий лифт и отсутствие соседей, заглядывающих в окна.

Цель этого материала — снять «розовые очки» и помочь вам выбрать актив, который станет надежной крепостью или источником дохода, а не бесконечным пассивом, высасывающим бюджет на ремонты.

Исторический фонд («Итальянские дворики»): Мечта туриста, боль владельца?

Когда мы говорим об историческом центре Тбилиси, мы подразумеваем такие локации, как Сололаки, Мтацминда, Авлабари и Чугурети (Плеханова). Именно здесь сконцентрирована та самая магия «итальянских двориков» — системы открытых галерей и общих лестниц, где жизнь протекает на виду у всех.

Почему это так притягательно (Плюсы):

• Эстетика и объем. Главный козырь — это высокие потолки, варьирующиеся от 3.5 до 4.5 метров. Это позволяет создавать антресольные этажи, увеличивая полезную площадь квартиры. Лепнина на потолке, старинные парадные с росписью и камины — это то, что невозможно воспроизвести в новостройке.
• Локация. Вы находитесь в эпицентре событий. Лучшие рестораны, театры и достопримечательности — в пешей доступности. Это ликвидный актив, который всегда будет в цене из-за дефицита земли в центре.
• Уникальность. Таких квартир больше не строят. Владение недвижимостью в Сололаки — это владение «штучным товаром», антиквариатом, ценность которого со временем только растет, если за ним правильно ухаживать.

Скрытые угрозы и минусы (Экспертный взгляд):

Однако за фасадом скрывается суровая реальность, о которой часто умалчивают продавцы.

1. Статус памятника. Большинство домов в этих районах имеют статус памятника культурного наследия. Это означает, что вы не можете просто так поменять окна на металлопластиковые, остеклить балкон или даже изменить внутреннюю планировку без сложного согласования с мэрией. Штрафы за самовольные действия огромны, а процесс получения разрешений может затянуться на годы. Здесь часто требуются профессиональные услуги риелтора и юриста, специализирующегося на исторической недвижимости.
2. Износ коммуникаций. Гнилые чугунные трубы, старая алюминиевая проводка, не рассчитанная на современные нагрузки, и проблемы с напором воды на верхних этажах — классика старого фонда. Замена коммуникаций часто требует вскрытия полов и стен не только у вас, но и у соседей.
3. Конструктив и геометрия. Многие дома имеют деревянные перекрытия, которые за 100+ лет подверглись гниению или повреждены термитами. Полы часто имеют значительный уклон, что усложняет ремонт. Риск обрушения или признания дома аварийным — реальный фактор риска.
4. Социум и акустика. Жизнь в «итальянском дворике» — это жизнь без секретов. Звукоизоляция практически отсутствует. Вы будете знать все о жизни соседей, а они — о вашей.
5. Сырость. Бич первых этажей в старом городе — капиллярная влага, поднимающаяся от фундамента. Борьба с плесенью может стать вечной войной без победителя.

Советские проекты («Чешки», «Львовские», «Городские»): Скучно, но надежно?

Если отойти от центра чуть дальше, в районы Сабуртало, Ваке, Глдани или Дигоми, картина меняется. Здесь царит советский монументализм. Особое место занимают так называемые «Чешки» и спецпроекты.

Что такое «Чешка»? Это панельные или блочные дома улучшенной планировки, которые строились в 70-80-х годах. Они выгодно отличаются от тесных «Хрущевок» высотой потолков (около 2.75–2.80 м), просторными кухнями и наличием больших лоджий.

Плюсы для жизни:

• Изолированность. Главное преимущество перед историческим центром — приватность. У вас свой подъезд, бетонные стены и перекрытия, обеспечивающие лучшую звукоизоляцию.
• Лифт. Даже если он платный (распространенная практика в Тбилиси) и старый, он есть. Для семей с детьми или пожилых людей это критический фактор.
• Гибкость планировок. В «Чешках» популярна практика объединения лоджии с кухней или комнатой, что добавляет 6–10 квадратных метров к жилой площади. Это позволяет легко адаптировать пространство под себя.
• Сейсмоустойчивость. Советские каркасные дома, особенно знаменитые проекты архитектора Кавлашвили или 16-этажные башни, строились с расчетом на высокую сейсмическую активность. Бетонный каркас объективно надежнее ветхой кирпичной кладки XIX века.
• Инфраструктура. В спальных районах есть дворы, где можно припарковать машину (в центре это практически невозможно), рядом всегда есть школы, детские сады и супермаркеты.

Минусы:

• Эстетика. Внешний вид фасадов часто удручает: разномастные пристройки, хаотичное остекление и обшарпанные стены. «Туристического флера» здесь нет и не будет.
• Состояние подъездов. Лифты часто требуют замены, а подъезды — капитального ремонта.
• Локация. До главных достопримечательностей придется ехать на транспорте.

Битва целей: Бизнес vs ПМЖ

Выбор между этими типами недвижимости зависит исключительно от вашей стратегии. Инвестиции в недвижимость Грузии под аренду требуют холодного расчета.

Сценарий 1: Покупка под краткосрочную аренду (Airbnb/Booking)

Вердикт: Однозначно Старый Тбилиси / Итальянский дворик.

Почему: Турист едет за эмоциями и контентом для Instagram. Он готов простить скрипучий пол и слышимость на три дня ради утреннего кофе на резном балконе с видом на гору Мтацминда.

Экономика: Стоимость суток в центре значительно выше, а заполняемость в сезон достигает 90%. Да, арендный бизнес Тбилиси доходность показывает здесь максимальную, но входной билет дороже из-за сложного ремонта и укрепления стен.

Сценарий 2: Покупка для себя (Семья, дети, удаленка)

Вердикт: Советские спецпроекты («Чешка») или качественный новострой.

Почему: Для постоянной жизни на первый план выходят комфорт и быт. Вам нужна тишина для работы, отсутствие сырости и плесени для здоровья детей, теплая квартира зимой (в старых домах с высокими потолками и щелями счета за газ могут быть астрономическими) и стабильный интернет. Парковка во дворе «чешки» — это решающий аргумент для автовладельцев.

Юридические нюансы и «подводные камни»

Юридическая чистота — это минное поле в обоих сегментах.

• В старом фонде: Часто встречается запутанная история владения. Квартира могла передаваться по наследству поколениями без должного оформления. Огромная проблема — неузаконенные пристройки, антресоли и балконы. Если площадь в реестре не совпадает с фактической, мэрия может потребовать демонтаж за ваш счет.
• В советском фонде: Главная беда — это пристройки. В 90-е годы жители самовольно пристраивали к корпусам целые комнаты на сваях. Это не только портит вид, но и нарушает конструктивную целостность здания. Покупка квартиры в такой пристройке — огромный риск: она может быть не узаконена или признана опасной. Также стоит обращать внимание на крыши последних этажей — текущая кровля является частой проблемой ЖСК.

Что ликвиднее в 2025 году?

Рынок недвижимости Тбилиси взрослеет.

Старый фонд растет в цене как антиквариат — его физически становится меньше, а спрос на аутентичность не падает. Это выбор для тех, кто готов вкладывать не только деньги, но и душу в реставрацию.

Советский фонд остается стабильной «рабочей лошадкой». Это ликвидный актив для консервативных инвесторов и идеальный старт для тех, кто переезжает в Грузию жить.