Мир меняется, и потребность в наличии «запасного аэродрома» становится не просто трендом, а необходимостью для многих состоятельных людей. ВНЖ страны Евросоюза — это свобода передвижения, доступ к качественной медицине, образованию и правовой защите. Среди всех европейских программ «Золотая виза» (Golden Visa) Греции долгое время оставалась самой доступной и популярной.
Однако в 2024–2025 годах правила игры существенно изменились. Правительство Греции пересмотрело пороги входа, чтобы сбалансировать рынок недвижимости. Но даже с учетом повышения цен, Греция остается фаворитом благодаря климату, лояльности к иностранцам и относительно низкой стоимости жизни. В этой статье мы разберем, как получить заветный статус в новых условиях и почему именно новостройки (первичный рынок) стали самым безопасным и ликвидным активом для инвестора.
Новая реальность: Разбираемся в порогах входа (250к, 400к, 800к евро)
Эпоха, когда можно было купить квартиру в Афинах за 250 000 евро и получить ВНЖ, ушла в прошлое. Чтобы снизить давление на жилищный фонд и децентрализовать инвестиции, правительство ввело сложную систему зонирования. Для инвестора критически важно понимать, где проходит граница этих зон, чтобы не ошибиться с бюджетом.
Зона А: Порог 800 000 евро
Сюда попали самые востребованные локации, где спрос и так превышал предложение. Теперь, чтобы получить «Золотую визу» через покупку недвижимости в этих регионах, необходимо инвестировать минимум 800 000 евро.
- Где действует: Весь регион Аттика (включая центр Афин, северные и южные пригороды), Салоники, а также острова Миконос и Санторини, и другие острова с населением более 3100 человек.
- Что это значит: В этих районах «входной билет» стал элитарным. Инвестор, готовый вложить такую сумму, должен ориентироваться исключительно на премиальные объекты и новостройки бизнес-класса, чтобы защитить капитал.
Зона Б: Порог 400 000 евро
Это остальные регионы Греции, не вошедшие в «премиальный» список. Здесь минимальная сумма инвестиций выросла с 250 000 до 400 000 евро.
- Где действует: Материковая часть (кроме Аттики и Салоник), часть Пелопоннеса, Крит (в определенных зонах), менее популярные острова.
- Перспектива: Именно сюда смещается фокус девелоперов. За 400 000 евро здесь можно приобрести просторную виллу или несколько квартирой в строящемся комплексе высокого уровня.
Исключение: Порог 250 000 евро
Государство оставило «лазейку» в 250 000 евро, но она сопряжена с определенными условиями. Этот порог действует только в двух случаях:
- Конверсия: Перевод коммерческой недвижимости (офис, склад, завод) в жилой фонд.
- Реставрация: Покупка здания, являющегося памятником архитектуры, с обязательством его полного восстановления.
Важно: Инвестиции в «исключения» (250к) несут высокие строительные и бюрократические риски. Сроки реставрации или перевода статуса могут затянуться на годы, в то время как покупка готовой новостройки дает результат сразу.
Сравнительная таблица порогов входа
| Тип локации / Недвижимости | Порог входа (мин. сумма) | Примеры регионов | Уровень риска |
| Премиум зоны (Зона А) | 800 000 € | Центр Афин, Глифада, Вула, Кифисья, Салоники, Миконос | Низкий (высокая ликвидность актива) |
| Стандартные зоны (Зона Б) | 400 000 € | Халкидики, Патры, пригород Пирея, большая часть Крита | Низкий (растущий рынок) |
| Спец. условия (Конверсия) | 250 000 € | Любой регион (при смене статуса с коммерческого на жилой) | Средний/Высокий (бюрократия) |
| Реставрация памятников | 250 000 € | Любой регион | Высокий (скрытые дефекты, стоимость ремонта) |
Почему новостройка — это «тихая гавань» для инвестора
В условиях, когда пороги входа выросли, инвесторы больше не могут позволить себе покупать «стены» ради визы. Теперь нужно покупать Актив. Почему новостройка выигрывает у вторичного рынка по всем статьям?
1. Ликвидность и рост стоимости
Вторичный фонд в Греции часто представляет собой постройки 1960–1980 годов. Они морально и технически устарели. Новостройки (построенные после 2020 года) растут в цене быстрее инфляции. Покупая квартиру на этапе котлована или строительства, вы фиксируете цену, которая к моменту сдачи объекта может вырасти на 20-30%. Это реальная защита капитала в твердой валюте.
2. Энергоэффективность и стандарты ЕС
Европа помешана на «зеленой повестке», и Греция не исключение. Вторичное жилье часто имеет класс энергоэффективности G или H (холодно зимой, жарко летом, огромные счета за электричество).
Современные проекты строятся по стандартам класса А+:
- Тепловые насосы.
- Солнечные панели.
- Качественная теплоизоляция.
Это гарантирует низкие коммунальные платежи и высокую востребованность объекта при перепродаже в будущем.
3. Отсутствие скрытых проблем
«Вторичка» в Греции — это часто запутанная история владения, множество наследников и скрытые технические дефекты (старые трубы, проводка, проблемы с фундаментом). Новостройка обеспечивает юридическую чистоту: вы первый собственник, а девелопер дает гарантию на конструктив.
4. Арендный потенциал
Если ваша цель — не жить в Греции, а получать пассивный доход, новостройка безальтернативна. Экспаты, «цифровые кочевники» и состоятельные туристы хотят жить в современных комплексах с бассейном, паркингом и новым ремонтом. Арендная ставка на такие объекты на 40-50% выше, чем в старом фонде в том же районе.
География инвестиций: Где искать качественные проекты с низким порогом
Где найти баланс между ценой и качеством, если бюджет ограничен, но хочется купить надежный объект?
1. Пелопоннес и Патры (Порог 400 000 €)
Патры — третий по величине город Греции, крупный студенческий и логистический центр. Здесь активный рынок аренды, а цены на новостройки значительно ниже афинских. За 400 000 евро здесь можно приобрести премиальные апартаменты большой площади.
2. Крит (Порог 400 000 €)
Самый большой остров Греции живет не только туризмом, но и сельским хозяйством, и образованием. Ираклион и Ханья — города с круглогодичной жизнью. Новостройки на Крите — это часто виллы или таунхаусы с видом на море, которые идеально подходят как для личного отдыха, так и для сдачи в аренду.
3. Окраины «дорогих» зон
Иногда граница зон проходит буквально по улице. Опытные риелторы знают локации, которые формально относятся к зоне 400к, но фактически примыкают к развитой инфраструктуре зон 800к. Это позволяет получить доступ к школам и пляжам элитных районов, заплатив в два раза меньший налог за вход.
Пошаговый процесс получения ВНЖ через покупку новостройки
Процедура отработана годами, но требует внимания к деталям.
- Выбор объекта и Бронирование. Вы вносите депозит (обычно 10%), чтобы закрепить цену и снять объект с продажи.
- Юридическая проверка (Due Diligence). Даже для новостроек юрист проверяет разрешение на строительство и чистоту земли.
- Получение АФМ (Налоговый номер). Обязательный шаг для любой сделки.
- Подписание договора купли-продажи. Происходит у нотариуса. На этом этапе должна быть выплачена полная сумма инвестиции (минимум порога входа).
- Регистрация в Земельном реестре. Вы получаете официальный титул собственника.
- Подача заявления на ВНЖ. Можно сделать дистанционно через юриста.
- Сдача биометрии. Вам и членам вашей семьи нужно один раз прилететь в Грецию, чтобы сдать отпечатки пальцев.
- Получение карт ВНЖ. Обычно выдаются на 5 лет с правом продления.
Налоги и дополнительные расходы
При планировании бюджета важно учитывать сопутствующие расходы, которые составляют примерно 7-10% от стоимости объекта.
- Налог на переход права собственности: В настоящее время составляет 3,09%. Это один из самых низких показателей в Европе.
- НДС (VAT): Важнейшее преимущество! В Греции действует приостановка НДС 24% на новостройки до конца 2025 года (с высокой вероятностью продления). Это экономит инвестору четверть бюджета. Вместо 24% вы платите только 3,09% налога на переход прав.
- Нотариальные и юридические расходы: Около 2-3%.
- Риелторская комиссия: Обычно включена в цену или составляет 2%.
FAQ (Часто задаваемые вопросы)
1. Нужно ли мне проживать в Греции, чтобы сохранить ВНЖ?
Нет, требований по минимальному сроку проживания нет. Вы можете приезжать в Грецию только на отдых или не приезжать вовсе (после сдачи биометрии), статус сохранится.
2. Можно ли продать недвижимость через 5 лет?
Да, вы можете продать недвижимость. Однако, если вы хотите продлить ВНЖ еще на 5 лет, вы должны оставаться владельцем недвижимости соответствующей стоимости. Если вы получили гражданство (обычно через 7 лет проживания), недвижимость можно продавать без потери статуса.
3. Распространяется ли ВНЖ на мою семью?
Да, «Золотая виза» распространяется на супруга/супругу, детей до 21 года и родителей обоих супругов. Это делает программу идеальной для семейной релокации.
4. Могу ли я сдавать купленную квартиру в аренду?
Да, закон разрешает сдавать недвижимость в долгосрочную или краткосрочную аренду (при наличии соответствующей лицензии для краткосрока) и получать официальный доход в евро.
5. Можно ли купить две квартиры по 200 000 евро, чтобы набрать порог 400 000 евро?
Согласно новым правилам, для получения ВНЖ необходимо инвестировать в один объект недвижимости площадью не менее 120 кв.м. (требование по площади может варьироваться, но правило «одного объекта» стало строже в зонах повышенного спроса, хотя в некоторых случаях допускается суммирование, если это части одного здания. Лучше уточнять под конкретный кейс с юристом). Уточнение для статьи: Правило «одного объекта» теперь является ключевым для порогов 400к и 800к.
Заключение
Изменение правил «Золотой визы» — это сигнал о зрелости рынка недвижимости Греции. Повышение порогов отсеивает спекулятивные сделки и повышает качество инвестиционной среды. Покупка новостройки в этих условиях становится единственно верной стратегией. Это актив, который не требует дополнительных вложений, генерирует высокий арендный доход и легко продается в будущем.
Греция предлагает не просто вид на жительство, а план «Б» в безопасной европейской стране с прекрасной экологией. Главное — правильно выбрать локацию и доверить сопровождение профессионалам, которые знают нюансы нового зонирования.
